토지 분할과 합병: 최소 분할면적과 기획부동산 사기 예방법

넓은 면적의 임야나 농지를 매수하여 여러 필지로 쪼개어 분양하거나, 반대로 흩어져 있는 자투리 필지를 합쳐서 번듯한 건축 부지를 만들고 싶을 때 토지 분할과 합병 절차를 밟게 됩니다.

1. 토지 분할(分割)의 법적 요건과 절차

필지를 무분별하게 쪼개는 것은 난개발을 유발할 수 있어 국가가 법령으로 엄격히 통제하고 있습니다.

1) 건축물이 있는 대지의 분할 제한 면적 (건축법 제57조 및 시행령 제80조):

대지는 원칙적으로 아래 기준의 범위에서 지자체 건축조례로 정하는 면적 미만으로는 분할할 수 없습니다.

1. 주거지역: 60㎡

2. 상업지역: 150㎡

3. 공업지역: 150㎡

4. 녹지지역: 200㎡

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60㎡

2) 건축물이 없는 토지의 분할 (국토계획법 제56조):

녹지·관리·농림·자연환경보전지역 내의 토지를 분할하거나 분할제한 면적 미만으로 토지를 쪼갤 때는 관할 지자체의 '개발행위허가(토지분할허가)'를 받아야만 지적소관청(시·군·구청 민원지적과)에 최종적인 토지분할(지적공부 정리)을 신청할 수 있습니다. (※ 분할측량은 한국국토정보공사(LX) 등 지적측량수행자에게 의뢰하며, 허가 절차와 병행하거나 통합민원으로 신청 가능) 특히 분할 후 일부 토지가 진입도로 없는 '맹지'가 되는 형태의 분할은 원칙적으로 허가되지 않습니다.

2. 기획부동산 '지분 쪼개기' 및 '바둑판식 분할' 수법 주의

기획부동산은 개발이 불가능한 보전산지나 맹지 임야를 헐값에 사들인 뒤, 지자체의 정식 토지분할허가를 받기 어렵자 '공유지분등기'라는 편법을 써서 수십~수백 명에게 지분을 쪼개어 팝니다.

판별법: ① 등기부등본을 떼어보았을 때 하나의 필지에 소유자가 수십~수백명이 지분으로 얽혀 있거나(공유지분 쪼개기), ② 지적도를 확인했을 때 제대로 된 진입도로 개설 없이 산속 임야 등이 바둑판(택지) 모양으로 잘게 쪼개져 있다면 기획부동산 매물일 확률이 매우 높으므로 주의해야 합니다.

3. 토지 합병(合倂)이 불가능한 '대표적인 경우' 5가지 (공간정보관리법 제80조)

토지를 하나로 합치면 관리가 편하고 활용 가치도 올라가지만, 다음의 경우에는 합병이 거부됩니다.

1) 필지별 지목이 다른 경우 (예: '전'과 '대'는 바로 합병 불가, 지목변경 선행 필요)

2) 소유자가 다르거나 공유지분 비율이 서로 다른 경우

3) 지번부여지역(법정 동·리)이 서로 다른 경우

4) 지적도 축척이 다르거나 토지가 서로 연접(붙어 있음)하지 않은 경우

5) 각 필지에 설정된 권리관계(소유권 이외의 등기)가 일치하지 않는 경우: 한쪽 필지에만 가압류·가처분·경매개시결정 등기가 있거나, 설정된 근저당권의 등기원인·연월일·접수번호가 서로 다르면 합병할 수 없습니다. (단, 모든 필지에 접수번호와 원인이 완전히 동일한 공동근저당권이 설정된 경우 등은 예외적으로 합병 가능)