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개별공시지가, 실거래가, 감정평가액이 다른이유

작성자: 토지인포2026.10.15조회 31회

핵심 요약 미리보기

개별공시지가는 국토교통부와 지자체가 매년 산정하는 1㎡당 기준 금액으로 재산세·종부세·취득세와 농지·산지전용부담금의 핵심 기준이 됩니다.

토지 정보를 조회할 때 가장 먼저 눈에 띄는 가격 데이터가 바로 '개별공시지가'입니다. 하지만 공시지가가 실제 시세와 어떻게 다르고 어디에 쓰이는지 제대로 알고 계신가요?

1. 공시지가 vs 실거래가 vs 감정평가액

•개별공시지가: 국토부 표준지공시지가를 바탕으로 지자체장이 매년 1월 1일 기준으로 산정 공시하는 1㎡당 가격입니다.

•실거래가: 실제 시장에서 매도자와 매수자가 합의하여 실제 거래한 가격입니다.

•감정평가액: 금융기관 대출, 법원 경매, 보상금 산정 등을 위해 감정평가사가 평가한 금액입니다.

토지는 아파트와 달리 표준화되어 있지 않고, 토지의 가치를 판단할때 많은 변수가 있는 관계로 공시지가가 실제 시세를 반영 못하는 경우도 많습니다.

1) 세금 부과 기준: 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세, 양도소득세(기준시가 적용 시)의 과세표준이 됩니다.

2) 각종 개발 부담금 산정: 농지를 대지로 바꿀 때 내는 '농지보전부담금(개별공시지가의 30%, 상한선 ㎡당 5만원)'의 산정 기준이 됩니다.

3) 건강보험료 및 기초연금 산정: 지역건강보험 가입자의 재산 점수 산정에 직결됩니다.

토지인포에서는 단가뿐만 아니라 해당 필지 면적을 곱한 총 공시지가 금액과 지난 수년간의 추이 차트를 함께 제공합니다.

토지인포에서는 전국의 연속지적도 경계, 지목, 개별공시지가, 실시간 건축물대장 정보를 누구나 무료로 열람할 수 있습니다.